A la hora de transmitir una vivienda los vendedores se encuentran, en demasiadas ocasiones, con sorpresas inesperadas en relación a los gastos que dicha venta les puede ocasionar.
En este articulo voy a desarrollar una guía para no perderse en el complicado sistema impositivo español, en donde intervienen varias administraciones y en el que, un único hecho, como es el de transmisión de una vivienda puede generar diversidad de gastos a satisfacer a distintas administraciones.
Aunque desarrollaré uno a uno cada uno de dichos gastos, os voy a hacer una enumeración inicial de los mismos.
Los gastos e impuestos que se pueden tener que abonar por la venta de una vivienda son los siguientes. (Nota: No hay que pagarlos en todas las ocasiones, pero hago referencia a todos ellos).
Por ello, debemos saber, que la NOTARÍA cobrará una cantidad por su labor de redactar dicha Escritura.
Lo que no fija la ley, sino que queda a voluntad de las partes es determinar quién se hace cargo del pago de la escritura notarial de Compraventa.
Las opciones son varias. Se puede pactar que se haga cargo de todos los gastos el comprador, o el vendedor, se puede pactar que la copia autorizada la pague uno de ellos, y la simple el otro, etc.
La lógica nos dice que el que tiene más interés en conservar dicha escritura de compraventa es el COMPRADOR, ya que el vendedor, una vez que la finca ya sido transmitida y registrada por el vendedor, deja de tener interés en la misma, y con conservar algún documento que acredite dicha operación le basta,
Es frecuente incluir la cláusula en el contrato de que los gastos de compraventa se harán según ley. Para ello debemos acudir al art. 1455 CC, que dice que los gastos de otorgamiento de la escritura los abona el vendedor y los de primera copia de la misma el comprador. En esta opción el vendedor paga algo más que el comprador en los gastos de la notaría.
Los honorarios de los notarios están sujetos a un ARANCEL donde se fijan la cuantía aproximada de los mismos en base a una serie de criterios, aunque puede haber unas pequeñas diferencias entre unas notarias y otras en función de determinados aspectos que se tomen en cuenta. No obstante, son pequeñas y la elección de un notario u otro no afecta en demasía al tema de los gastos de la operación.
Para que quede constancia de la propiedad de una finca ante cualquiera que quisiese alegar interés sobre ella, es necesario que la misma se encuentre inscrita en el registro de la propiedad.
Hay que tener cuidado porque un tercero que de buena fe inscriba la finca a su nombre tiene la propiedad real de la misma, aunque existan personas que la adquiriesen con anterioridad si no han registrado dicha compra.
Por ello, la gran mayoría de las fincas se inscriben inmediatamente en el Registro de la Propiedad correspondiente una vez son adquiridas.
El gasto que supone dicha inscripción suele ser abonado por el COMPRADOR, ya que es la persona que tiene interés legítimo en la operación. Pero nada impide que se acuerde en el contrato de compraventa que dicho gasto corra a cargo del VENDEDOR.
Muchas transmisiones de viviendas se realizan a través de la intermediación de empresas INMOBILIARIAS.
No es objeto de este articulo entrar en la diversidad de modelos de intermediación que se pueden realizar, aunque detallaré unos aspectos mínimos que nos van a evitar problemas futuros.
Es muy frecuente que a la hora de poner en venta el local se firme un contrato con la inmobiliaria. Yo recomiendo tener especial cuidado a la hora de firmar el mismo, incluso asesorándose con un profesional del derecho o una asociación de consumidores, para evitar posibles consecuencias desagradables.
El mercado inmobiliario es un mercado libre, por lo que las comisiones o tarifas que perciben estas empresas pueden ser muy diferentes según cada caso.
Muchas de estas empresas obligan a una exclusividad con ellas, lo que puede dificultar la venta de la finca, y su política de tarifas hace cargar más o menos coste sobre el comprador o el vendedor según la empresa o lo pactado en los contratos.
En todo caso, y a efectos fiscales y de exigencia de responsabilidad, recomiendo que los honorarios a pagar se hagan con la presentación de FACTURA COMPLETA y DETALLADA, como en otros aparatados del presente artículo explicaré
Es muy habitual, y en el caso de que haya constitución de un préstamo hipotecario, es casi siempre obligatorio, que la tramitación de todos los documentos de la compraventa se realice por parte de una GESTORÍA o PROFESIONAL (Abogado, Graduado Social, Titulado Mercantil, etc.).
Generalmente se le entrega una PROVISIÓN DE FONDOS para dichas operaciones, según lo que, en base a su experiencia calculan estos profesionales, y el mismo se va encargando de realizar los distintos pagos a los que hacemos referencia.
Para comprador y vendedor es cómodo porque delegan unas gestiones, que pueden ser farragosas y dar errores, y el coste de dichos honorarios ronda los 300-400 € para una operación básica.
En el caso de que haya una hipoteca, suele ser la entidad financiera la que tiene entidades de gestión propias o colaboradoras que hacen estas funciones. Esto tiene la lógica de que dicha entidad debe garantizarse el que quede perfectamente registrado el préstamo bancario para que, en caso de impago, se pueda tomar las medidas oportunas para recuperar el préstamo con la finca objeto de garantía.
La ley exige una certificación de eficiencia energética suscrita por un profesional competente. Su coste es variable, pero no excesivo. Puede oscilar entre los 100-200 € en cada operación, aunque depende de muchos factores y las hay de menor o mayor coste. Suele ser un gasto que corresponde abonar al VENDEDOR.
El art.9.1, e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal hace responsable al COMPRADOR de satisfacer los gastos de Comunidad pendientes del año de la adquisición y de los 3 inmediatamente anteriores.
Para evitar dicho problema, el VENDEDOR debería solicitar al ADMINISTRADOR DE FINCAS del inmueble un CERTIFICADO DONDE CONSTE QUE LA FINCA ESTÁ AL CORRIENTE EN SUS PAGOS CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
Dicho certificado puede ser GRATUITO, o puede suceder que el ADMINISTRADOR cobre una cantidad por la emisión del mismo, aunque no suele ser excesiva (de 20 € a 50 € he visto en mi experiencia profesional).
La transmisión de una vivienda está sujeta a un IMPUESTO INDIRECTO. Es decir, se trata de un impuesto que debe abonar el COMPRADOR que adquiere la finca, por el simple hecho de dicha adquisición.
En el caso de que la adquisición se haga por precio y entre personas vivas (es decir que no sea ni una donación, ni una herencia), se debe abonar el IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA), o el IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP).
Cada uno de estos impuestos presenta su propia complejidad, y numerosos casos particulares, que desarrollaré en otros artículos, pero a efectos de determinar los rasgos generales de los mismos habría que indicar en qué casos corresponde pagar cada uno de ellos:
– El IVA se pagará en los casos de adquisición de una FINCA NUEVA cuando se transmite por un empresario en el ejercicio de su actividad. Lógicamente la labor de edificar pisos o locales para su transmisión corresponde a los llamados PROMOTORES, que son los que cobrarán el IVA de dicha operación y posteriormente liquidarán el impuesto ante la hacienda pública.
El IVA es un impuesto que siempre paga el COMPRADOR, aunque el obligado a realizar el ingreso del mismo sea el citado empresario o profesional, que, en este caso actúa como VENDEDOR.
El porcentaje de IVA aplicable a las compraventas de viviendas es del 10% (TIPO REDUCIDO). En el caso de que se adquiera una VPO (VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL) el tipo a aplicar es del 4% (TIPO SUPERREDUCIDO).
En las compraventas de locales se aplica el porcentaje o tipo del 21% (TIPO GENERAL).
El valor sobre el que se aplica dicho tipo es el precio de venta que se hace constar en la Escritura Pública o documento de adquisición, aunque si la administración tributaria considera que dicho precio no es el del valor de mercado que debería tener el mismo, puede realizar un procedimiento de comprobación limitada para que el comprador acredite que ese es el precio real, aunque suele ser difícil para el contribuyente destruir la presunción que fija la AEAT.
Si la compraventa se realiza entre particulares, entonces dicha operación está gravada con el IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES, en su modalidad de TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS.
A diferencia del IVA que es un impuesto de gestión por parte de la ADMINISTRACIÓN CENTRAL DEL ESTADO (AEAT), salvo en los territorios con hacienda propia. El ITP es un Impuesto cedido en cuanto a su gestión a las distintas COMUNIDADES AUTÓNOMAS, que, dentro de los límites fijados por la ley general para todo el país, fijan sus propias reglas.
Actualmente el tipo oscila entre porcentajes que van desde el 4% hasta el 10%.
Cada autonomía puede fijar deducciones en relación a dicho impuesto, como es el caso de diferenciar si la adquisición es para vivienda habitual o no, para personas jóvenes o discapacitadas, familias numerosas, etc.
También la forma de determinar el valor que se toma como base es al igual que en el IVA, el valor declarado en la escritura de compraventa, encontrando al ser de competencia autonómica diversas reglas para la fijación de valores mínimos, etc., con el fin de evitar posibles fraudes de declarar por debajo del valor realmente acordado y de esa manera eludir el pago de impuestos.
Varios de estos criterios han sido declarados ilegales por los jueces y tribunales competentes, ya que no suelen ser muy beneficiosos para los contribuyentes, de tal modo que, en épocas de bajada de precios del mercado inmobiliario, como las que hemos vivido o vivimos, no han tenido en cuenta los valores reales pagados en las transmisiones, sino unos fijados de un modo más o menos arbitrario por la propia administración.
Además, esos valores se basan en una serie de criterios de tipo objetivo, que lógicamente no toman en consideración aspectos como el estado real de la finca, la existencia de reformas, etc., por lo que son incontables los casos en que se producen discrepancias entre las cantidades que los compradores declaran y las que la administración considera que deben abonarse.
Otro de los impuestos a los que se sujeta una operación de transmisión de una finca urbana es la vulgarmente conocida como “PLUSVALÍA”.
Aquí entra en vigor una nueva administración como es la LOCAL. Son los Ayuntamientos los encargados de cobrar este impuesto, que como su nombre indica, hacen tributar a los contribuyentes por el supuesto beneficio que se ha originado por el incremento de valor que ha tenido el solar en donde se ubica la finca.
Si todos aceptamos que la construcción de un edificio pierde valor por el transcurso del tiempo, por su lógico desgaste, y se vende una finca por más importe del que se pagó por ella, es obvio que la principal causa de ese incremento del valor está en la parte que se transmite que no sufre desgaste por el uso, como es el terreno o solar sobre el que se asienta.
Bajo este criterio, los ayuntamientos, como administración responsable del cuidado y mejora del municipio se hacen merecedores de participar en parte del beneficio que supone la transmisión.
Este impuesto se declara en lo que se llama el régimen de AUTOLIQUIDACIÓN. Esto significa que es el contribuyente, el que es responsable de los datos y del importe que se declara.
Al ser un impuesto municipal la variedad de formas de gestionar el mismo es muy variada. Generalmente es el propio ayuntamiento el que emite un recibo de liquidación con los datos aportados por el contribuyente, ya sea de forma presencial o telemática.
El plazo de presentación de este impuesto es de 30 días a contar desde la fecha de transmisión, para el caso de transmisiones intervivos y de 6 meses para el caso de transmisiones que procedan por herencia (llamadas transmisiones mortis causa).
La persona responsable del pago (SUJETO PASIVO), es en el caso de la transmisión INTER VIVOS, el VENDEDOR, y en el caso de la transmisión MORTIS CAUSA, el HEREDERO o LEGATARIO que recibe la finca.
En el último año hemos recibido novedades por parte de los tribunales, en el sentido de anular determinadas prácticas que realizaban las administraciones locales por las cuales se liquidaba este impuesto utilizando únicamente el valor catastral, sin tener en cuenta si se había producido o no un real incremento del valor de los terrenos. Por ello se daba el caso de personas que habían transmitido una finca por menor valor del que les costó su adquisición y que eran obligados a pagar este impuesto.
Por parte de los jueces se empieza a abrir la tendencia a considerar que sólo si hay un real incremento de valor se puede liquidar el impuesto, y no como se ha venido haciendo tradicionalmente, en donde en todo caso en que existía una adquisición de una finca se liquidaba el impuesto.
Por último, no debemos perder de vista uno de los gastos más importantes que puede producirse en la compraventa de una vivienda.
Se trata de la llamada GANANCIA PATRIMONIAL que se debe satisfacer a la hora de realizar la declaración del IRPF.
Dicho impuesto corresponde satisfacerlo al VENDEDOR.
Como supongo que todos sabemos, el IRPF es un impuesto que hay que satisfacer por las rentas o ingresos obtenidos por una persona física a lo largo de todo el año natural.
Desde hace bastante tiempo, la tramitación del IRPF para la mayoría de los contribuyentes se ha simplificado mucho. Si somos trabajadores por cuenta ajena, sin otros ingresos significativos, (Que es la situación más habitual), el impuesto se va pagando poco a poco a través de las retenciones que se practican a los salarios que percibimos. Incluso para un sueldo medio, ni siquiera la ley nos exige, como regla general que realicemos declaración del citado impuesto.
Pero cuando la situación es más compleja, como en el caso que nos encontramos hay que presentar obligatoriamente declaración por el citado impuesto.
Es un impuesto bastante complejo con una normativa extensa y dado que tiene en cuenta las circunstancias personales del contribuyente habrá que ir caso a caso para ver la forma de tributar en el mismo.
Por lo anterior, en este articulo solo voy a exponer las reglas generales para realizar un cálculo aproximado en la cantidad a pagar por la ganancia obtenida en el IRPF por una transmisión de una finca.
Lo primero que debemos saber es cuál es el beneficio o ganancia que se ha originado.
El cálculo en principio es sencillo.
Consistiría en restar al PRECIO DE TRANSMISION el IMPORTE QUE COSTÓ LA ADQUISICIÓN.
El PRECIO DE TRANSMISIÓN, se calcula por el PRECIO DE VENTA, a lo que se restan TODOS LOS GASTOS ORIGINADOS POR DICHA VENTA (Como pueden ser los que estamos incluyendo en este artículo).
EL PRECIO DE ADQUISICIÓN se calcularía añadiendo a la CANTIDAD PAGADA POR LA ADQUISICIÓN DE LA FINCA, todos los GASTOS EN QUE SE INCURRIÓ, incluyendo los correspondientes a la posible constitución de hipoteca, o de cualquier índole.
En la actualidad la normativa del IRPF no permite la actualización de dicho precio de adquisición en función del IPC, por lo que sobre todo en adquisiciones mu antiguas la diferencia entre un precio y otro puede ser muy elevada como la consiguiente obligación fiscal.
En el caso de que la finca se hubiese adquirido por herencia o donación, se considerará como valor de adquisición la cantidad reseñada en el documento que formalizó dicha operación.
La ganancia que se obtiene en una venta de una finca tributará a un porcentaje FIJO. Esto a veces puede causar confusión en el contribuyente que puede pensar que dicho beneficio si es escaso no genera obligación de declarar o que si es alto supone una cantidad desorbitada.
Pues bien, el porcentaje a pagar por la citada ganancia para el año 2021 será el siguiente:
| IMPORTE DE LA GANANCIA PATRIMONIAL | |
| HASTA 6,000,00 € | 19% |
| DE 6,000,00 € A 50,000,00 € | 21% |
| DE 50,000,00 € A 200,000,00 € | 23% |
| MAS DE 200,000,00 € | 26% |
Es muy importante tener en cuenta las posibles EXENCIONES que prevé la ley del IRPF, y que desarrollaré en otro artículo.
Básicamente la más importante es la que se refiere a la posibilidad de que queden exentas de pago las ganancias derivadas de la REINVERSIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL.
También hay casos de exención para ganancias obtenidas por mayores de 65 años, o personas con discapacidad con determinados requisitos.
Una vez que la hipoteca o cualquier otra carga que ha pesado sobre la finca ha sido pagada, es conveniente proceder a su cancelación en el registro de la Propiedad, dado que, de no hacerse, futuros adquirentes de la finca, se encontrarán con unas anotaciones que no les generará una inseguridad y exigirán su cancelación.
Por ello, es recomendable realizar la misma con prontitud porque con el transcurso del tiempo nos podemos encontrar con pequeños problemas prácticos o técnicos, que, aunque no impiden realizar este proceso, si lo pueden llegar a hacer más molesto o laborioso.
Es una operación que presenta un coste reducido. Básicamente, la protocolización notarial de la carta de pago y la anotación en el registro de la Propiedad del levantamiento de la carga.
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