A la hora de transmitir una vivienda los vendedores se encuentran, en demasiadas ocasiones, con sorpresas inesperadas en relación a los gastos que dicha venta les puede ocasionar.

En este articulo voy a desarrollar una guía para no perderse en el complicado sistema impositivo español, en donde intervienen varias administraciones y en el que, un único hecho, como es el de transmisión de una vivienda puede generar diversidad de gastos a satisfacer a distintas administraciones.

Aunque desarrollaré uno a uno cada uno de dichos gastos, os voy a hacer una enumeración inicial de los mismos.

Los gastos e impuestos que se pueden tener que abonar por la venta de una vivienda son los siguientes. (Nota: No hay que pagarlos en todas las ocasiones, pero hago referencia a todos ellos).

Cuando se vende un bien usado por un empresario, salvo que se dedique específicamente a esa actividad (anticuarios, etc), se trata de operaciones que no son habituales para el empresario, por lo que puede creer que no debe aplicar el IVA a dicha operación. No obstante, y salvo las excepciones que a continuación comentaré, dicha venta debe realizarse aplicando IVA y emitiendo una factura oficial.

Incluso si el empresario o profesional está vendiendo los bienes porque ha cerrado el negocio o está en proceso de cierre debe realizar esta operación, independientemente de que el adquirente sea un empresario o un particular.

Como siempre, nuestro legislador, presta especial interés a aquellas operaciones en donde se pueden dar con mas frecuencia situaciones de elusión fiscal o de pérdida de recaudación tributaria.

Por ello ha creado una serie de excepciones:

A).- Operaciones realizadas por empresarios o profesionales sujetas y exentas de IVA.  (Entregas, arrendamientos, constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute sobre bienes inmuebles, salvo que proceda de la renuncia a la exención de IVA).

El empresario que decida transmitir un terreno no edificable o una segunda transmisión de una edificación, puede renunciar a la exención en la aplicación del IVA que le permite la ley.

Para que se pueda realizar el adquirente debe ser también un empresario o profesional que tenga derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado, y constar fehacientemente dicha renuncia. (Normalmente haciendo constar en la escritura que se ha recibido una cantidad en concepto de IVA por la transmisión).

El objeto de la exención de IVA es el de evitar casos de operaciones donde el transmitente finalmente no ingresa el importe del IVA, mientras que el adquirente si tiene el lógico derecho a la deducibilidad del mismo, con lo que la AEAT presenta un importante perjuicio recaudatorio.

B).- Transmisión de valores de entidades cuyo activo esté constituido al menos en un 50% por inmuebles situados en territorio español, o en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el control de otra entidad cuyo activo esté integrado al menos en un 50% por inmuebles radicados en España.